Contraintes et risques inhérents aux investissements locatifs neufs

AVERTISSEMENT AUX INVESTISSEURS SUR LES FACTEURS DE RISQUE LIES A L’ACHAT DE TOUS BIENS IMMOBILIERS

1) Le risque économique lié à l’investissement immobilier

Toute opération d’investissement se caractérise par les risques portant sur l’objet de celui-ci, ces risques pouvant être intrinsèques ou extrinsèques.

Par risque, intrinsèque il est entendu des aléas pouvant compromettre la création ou la pérennité du bien.
Par risque, extrinsèque, il est entendu des aléas pouvant compromettre la rentabilité et la valeur de marché du bien.

Les investissements immobiliers réalisés sont soumis aux risques inhérents à la détention et à la gestion d’actifs immobiliers.

Si le montage  du dossier induit  le couplage de l’apport de l’investisseur à un crédit souscrit auprès d’un établissement financier, l’investisseur emprunteur supportera le risque de crédit en capital et en intérêt en cas d’insuffisance des revenus ou de défaillance des garanties présentées au dossier.

Un investissement immobilier ne présente aucune garantie certaine de capital ou de performances pour l’investisseur.

2) Le risque fiscal

Tout avantage fiscal est octroyé en contrepartie du respect des conditions en déterminant le bénéfice.  Le non-respect de ces conditions expose le bénéficiaire au risque de remise en cause des avantages fiscaux obtenus ou à obtenir.

Une modification de la réglementation fiscale pourrait remettre en cause les avantages fiscaux.
Une modification de la situation personnelle de l’acquéreur(s) pourrait limiter sa capacité à bénéficier des avantages fiscaux.

Un investissement immobilier ne présente aucune garantie de maintien des avantages fiscaux pour l’investisseur.

3) Le risque lié à la gestion de l’exploitant professionnel

Si cet investissement concerne une résidence-services gérée par un exploitant professionnel choisi par le promoteur, au titre de ses engagements, le preneur à bail a défini, notamment, un certain niveau de loyer pendant toute la durée du bail commercial qu’il soumettra à votre signature.

Il existe un risque lié à d’éventuels futurs aléas pouvant survenir dans la gestion de votre bien, tels que, par exemple, un contexte concurrentiel local devenu difficile ou la survenance de difficultés de gestion dues au gestionnaire.

4) Risques liés à un investissement PINEL

Réduction d’impôt pour investissement locatif (dispositifs Duflot/Pinel)

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151

Si vous êtes fiscalement domicilié en France, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt pour certains investissements immobiliers locatifs sous réserve de remplir des conditions liées au locataire et à la location. La réduction d’impôt dite Pinel s’applique aux investissements réalisés à partir de septembre 2014 jusqu’au 31 déc 2021. Attention : à partir du 1er janvier 2021, la réduction ne concernera plus le logement individuel et pavillonnaire.

4.1) Conditions liées à l’investissement immobilier
Types d’acquisitions

La réduction d’impôt concerne les logements suivants :

  • Logement acquis neuf
  • Logement en l’état futur d’achèvement
  • Logement que vous faites construire (ne nous concerne pas dans notre cas)
  • Logement ancien faisant l’objet de travaux pour être transformé en logement neuf
  • Logement ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence et faisant l’objet de travaux de réhabilitation
  • Local affecté à un usage autre que l’habitation et faisant l’objet de travaux de transformation en logement.

Attention :

  • la réduction d’impôt s’applique à 2 logements maximum par an.
  • Les logements doivent être achevés dans les délais suivants (Délais maximums d’achèvement du logement selon le type d’acquisition) :
  1. Logement en l’état de futur achèvement : Dans les 30 mois suivant la signature de l’acte authentique d’acquisition
  2. Logement à construire : 30 mois à partir de la date d’obtention du permis de construire
  3. Logement faisant l’objet de travaux : 31 décembre de la 2e année après l’acquisition du logement ou du local
  • Période de l’investissement : La réduction d’impôt concerne les opérations réalisées entre septembre 2014 et 31décembre 2021.
  • Localisation du logement : Le logement doit se situer en zones A, A bis ou B1.

À savoir :

à compter du 1er janvier 2018, les logements situés dans des communes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de site de défense sont éligibles à la réduction d’impôt.

Les acquisitions de logements en zones B2 ou C bénéficiant d’un agrément et ayant fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire au plus tard le 31 décembre 2017 sont éligibles à la réduction d’impôt à la condition que l’acquisition soit réalisée au plus tard le 31 décembre 2018.

Simulateur  de service public.fr : Connaître la zone de sa commune : A, Abis, B1, B2 ou C

  • Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale en fonction du type d’acquisition.
  1. Neuf ou à construire : Réglementation thermique RT 2012 (ou label BBC 2005 en cas de permis de construire déposé avant 2013)
  2. Nécessitant des travaux : Label HPE rénovation 2009 ou label BBC rénovation 2009

Attention : en outre mer, des règles différentes s’appliquent. Le programme immobilier est soumis en théorie à 20% de résidence principale.

4.2) Conditions liées au locataire:

Le locataire ne doit pas être membre de votre foyer fiscal (possibilités ascendants ou descendants dans le respect de ces règles).

Son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires:

Plafonds de ressources 2019 par zones Pinel Métropole*
A bis Reste de la zone A B1 B2 et C
Personne seule 38 236 € 38 236 € 31 165 € 28 049 €
Couple 57 146 € 57 146 € 41 618 € 37 456 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge 74 912 € 68 693 € 50 049 € 45 044 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge 89 439 € 82 282 € 60 420 € 54 379 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge 106 415 € 97 407 € 71 078 € 63 970 €
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge 119 745 € 109 613 € 80 103 € 72 093 €
Majoration par personne à charge à partir de la 5ème personne + 13 341 € + 12 213 € + 8 936 € + 8 041 €

(*) Source : Bofip-impots du 01/04/2019

4.3) Conditions à la location :

Le logement doit être loué à usage d’habitation principale.

Il doit être loué au plus tard 1 an après l’achèvement de l’immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure.

La durée minimale de l’engagement de location est de 6 à 12 ans.

Le loyer mensuel ne doit pas dépasser, charges non comprises, les plafonds suivants :

Plafonds de loyer 2019 par zones Pinel Métropole*
A bis Reste de la zone A B1 B2 et C
17,17 € 12,75 € 10,28 € 8,93 €

(*) Source : Bofip-impots du 01/04/2019

Les plafonds peuvent être réduits pour tenir compte des particularités des marchés locatifs locaux.

Les plafonds de loyer varient en fonction de la surface du logement S par application d’un coefficient multiplicateur.

S étant la surface du logement : La surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer s’entend de la surface habitable (CCH : R.111-2).

S est défini comme suit : il s’agit de prendre en compte la surface habitable, augmentée de la moitié de celle des annexes (caves, balcons, remises…) dans la limite de 8 m² par logement.  Il est fait application d’un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/S.

Le résultat ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

4.4) Déclaration :

Informations service public.fr

4.5) Montant de la réduction d’impôt : 

La réduction d’impôt est calculée dans la limite des 2 plafonds suivants :

  • 300 000 € par personne et par an, (au titre d’une même année d’imposition et pour un même contribuable)
  • 5 500 € par m² de surface habitable.

Vous devez aussi tenir compte du plafonnement global des avantages fiscaux. Informations également sur le site de service-public.fr

Taux de la réduction d’impôt
Le taux varie en fonction de la durée de l’engagement de location.

Engagement initial de 6 ans

Taux de la réduction d’impôt à partir de septembre 2014 selon la durée de l’engagement de location
Taux Répartition de la réduction d’impôt
Période initiale de 6 ans 12 % 2 % par an
1re prolongation de 3 ans 6 % 2 % par an
2e prolongation de 3 ans 3 % 1 % par an

Engagement initial de 9 ans

Taux de la réduction d’impôt à partir de septembre 2014 selon la durée de l’engagement de location
Taux Répartition de la réduction d’impôt
Période initiale de 9 ans 18 % 2 % par an
Prolongation de 3 ans 3 % 1 % par an

4.6) Conséquences non respect des conditions d’éligibilité ci dessus, mais aussi des engagements de location.

Vous devez respecter les engagements que vous prenez vis-à-vis de l’administration fiscale, qui pourra remettre en cause vos avantages fiscaux si ce n’est pas le cas.

Les risques afférents à un investissement locatif (ex. : non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, absence de locataire, loyers impayés, évolution défavorable du marché locatif, …), sont susceptibles d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.

Remise en cause des réductions d’impôt, voir Extrait du Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts,  IR – Réductions d’impôt sur le revenu en faveur de l’investissement locatif intermédiaire – Dispositifs « Duflot » et « Pinel » – Remise en cause des réductions d’impôt, doc PDF

4.7) Risques financiers lié à l’investissement locatif Pinel : 

Il est bien de penser à la revente du bien au moment de l’acquisition.

Si vous faites une mauvaise affaire à l’achat, prix largement au dessus de l’immobilier du marché, bien que le neuf soit plus élevé que l’ancien (normes plus récentes et meilleur confort …), vous risquez de faire une mauvaise affaire au moment de la revente.

Aussi au moment de la revente projeté, le marché peut s’avérer moins favorable pendant une période, vous contraignant à conserver le bien plus longtemps en location alors même que vous avez peut être fini de bénéficier des avantages Pinel, de peut être avoir à revoir votre plan de financement.

Aussi le manque de locataire peut remettre en cause l’équilibre financier. Il est donc nécessaire d’investir de préférence dans un secteur ou il y a une forte demande locative, liée en général à un bassin d’emploi. Attention tout de même aux villes sur lesquelles il y a un risque de départ d’une grosse société locale, pouvant entraîner un changement du bassin d’emploi et donc de la demande locative.

Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus locatifs et le cas échéant l’IFI …), le contexte économique (vérifier le niveau des loyers pratiqués dans le secteur qui peuvent être inférieurs au plafond des loyers du dispositif PINEL, et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion …).

Tout investissement immobilier, comporte des risques liés notamment aux contraintes et délais de réalisation de l’ouvrage, à la modification de l’environnement juridique et/ou fiscal de l’opération ainsi qu’à l’évolution du marché immobilier. A ce titre, une perte en capital ne peut être exclue. Les simulations et projections de rentabilité éventuellement présentées ne peuvent donc pas avoir de caractère contractuel mais constituent de simples éléments d’informations en fonction des éléments disponibles au jour de l’étude. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Assurez-vous toujours que vos capacités actuelles et futures de financement vous permettent de faire face au remboursement de vos emprunts en cas de défaillance ou de carence de votre locataire. Dans le cadre du dispositif fiscal présenté, nous rappelons que le non-respect des engagements de location liés à l’investissement entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

5) Risques liés à un investissement en Résidences avec services, loueur en meublé professionnel LMP ou non professionnel LMNP

5.1) LMP LMNP

L’activité de location meublés est exercée à titre professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont réunies :

– les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

– et ces recettes excèdent les autres revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

Le caractère professionnel ou non-professionnel de la location meublée s’apprécie au niveau du foyer fiscal et doit s’appliquer à l’ensemble des locations meublées du foyer fiscal. Cette qualification ne fait toutefois obstacle ni à la détermination distincte du résultat de l’activité de chacun des époux, ni à la possibilité de chacun des membres du foyer de bénéficier, le cas échéant, du régime d’imposition des micro-entreprises.

5.2) La réduction « Censi-Bouvard » FIN 31 déc 2020:
Le dispositif Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en cas d’investissement locatifs meublés dans certaines structures.

Les principales conditions sont les suivantes :

Date d’investissement : jusqu’au 31/12/2020 (prorogation pour les investissements dans des établissements ou résidences pour personnes âgées ou handicapées et dans des résidences pour étudiants*).

Forme d’investissements possibles :

  • achat d’un logement neuf ;
  • achat d’un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
  • achat d’un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou qui fait l’objet de travaux en vue de sa réhabilitation.

Affectation du logement : EHPAD, résidences séniors, et étudiants définies comme ci dessous.

Le logement acquis doit se situer dans l’une des structures suivantes :

  • établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ou adultes handicapées
  • établissement délivrant des soins de longue durée – et comportant un hébergement – à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie, dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien
  • résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément « qualité »
  • ensemble de logements géré par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale et affecté à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées
  • résidence avec services pour étudiants ;

Engagement (durée) : 9 ans en location meublée non professionnelle (LMNP) dans le délai d’un mois à compter de son achèvement ou de son acquisition si elle est postérieure.

Forme de l’avantage fiscal : réduction d’impôt IR.

Base de l’avantage : prix d’acquisition ou de revient du ou des logements retenus dans la limite globale de 300 000 € au titre d’une même année d’imposition.

Fait générateur : selon la forme de l’investissement, le fait générateur est l’année d’achat du logement ou l’année d’achèvement des travaux ou l’année d’achèvement de la construction.

Le taux de la réduction d’impôt est de 11%, la réduction est calculée sur le coût d’acquisition (prix de vente HT + frais d’acquisition) du logement dans la limite de 300 000 €. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI.

Titre 22 : Réduction d’impôt accordée aux acquéreurs de logements destinés à la location meublée exercée à titre non professionnel, dispositif dit « LMNP » OU « CENSI-BOUVARD »

 

Chapitre 1 : Champ d’application

A. Bénéficiaires

Les contribuables domiciliés en France peuvent bénéficier de la réduction d’impôt sur le revenu

La circonstance que l’immeuble soit acquis en indivision ne fait pas obstacle à la réduction d’impôt.

En revanche, le démembrement de propriété de tout ou partie des éléments entrant dans la base de l’avantage fiscal, tels que le logement, ses dépendances immédiates et nécessaires, fait obstacle pour l’ensemble de l’immeuble au bénéfice de la réduction d’impôt, que le démembrement intervienne dès l’origine ou au cours de l’engagement de location.

Les investissements réalisés par l’intermédiaire d’une société n’ouvrent pas droit à la réduction d’impôt.

B. Opérations concernées

La réduction d’impôt s’applique au titre de l’acquisition :

– d’un logement neuf (la date d’acquisition s’entend de la date de signature de l’acte authentique d’achat) ;

Remarque : Les logements neufs s’entendent des immeubles à usage d’habitation dont la construction est achevée et qui n’ont jamais été habités ni utilisés sous quelque forme que ce soit. Par mesure de tempérament, il était toutefois admis que l’acquisition à titre onéreux d’un logement issu de la transformation d’un local affecté à un usage autre que l’habitation qui entrait dans le champ de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) en vertu des dispositions alors prévues au 7° de l’article 257 du CGI ouvrait droit au bénéfice de la réduction d’impôt dans les mêmes conditions que les logements neufs.

La circonstance qu’un logement ait fait l’objet d’une précédente mutation, à titre onéreux ou à titre gratuit, ne suffit pas, en soi, à lui faire perdre le caractère de logement neuf pour le bénéfice de l’avantage fiscal.

– ou d’un logement en l’état futur d’achèvement (la date d’acquisition s’entend de la date de signature de l’acte authentique d’achat) ;

– ou d’un logement achevé depuis au moins quinze ans (condition appréciée à la date d’acquisition qui est celle de l’acte authentique d’achat) et ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation ;

– ou d’un logement qui fait l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation si les travaux de réhabilitation ou de rénovation permettent, après leur réalisation, de satisfaire à l’ensemble des performances techniques mentionnées au II de l’article 2 quindecies B de l’annexe III au CGI.

Remarques :

1- Lorsque les travaux sont réalisés par le vendeur, un contrat de vente d’immeubles à rénover (VIR) doit, en principe, avoir été conclu. En effet, l’article 80 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (“loi ENL”) prévoit que toute personne qui vend un immeuble bâti à usage d’habitation et qui s’engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser des travaux dans cet immeuble et qui perçoit des sommes d’argent de l’acquéreur avant la livraison des travaux, doit conclure avec l’acquéreur un contrat de VIR.

2- La liste des travaux qualifiés de travaux de réhabilitation ou de rénovation est celle prévue dans le cadre du dispositif « Robien-réhabilitation » mentionné à la deuxième phrase du deuxième alinéa du h du 1° du I de l’article 31 du CGI. Le vendeur du logement doit faire établir par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié, indépendant des personnes physiques ou morales susceptibles de réaliser les travaux de réhabilitation et couvert par une assurance pour cette activité :

a- Avant la réalisation des travaux, un état descriptif du logement contenant les rubriques relatives aux performances techniques fixées par l’arrêté du 19 décembre 2003 ;

b – Après la réalisation des travaux, un état descriptif du logement contenant les mêmes rubriques que celles mentionnées au § a ci-dessus. Le professionnel qualifié qui établit cet état fournit également une attestation indiquant que l’ensemble des performances techniques est respecté et qu’au moins l’une d’entre elles a été obtenue grâce aux travaux de réhabilitation.

C. Investissements éligibles

La réduction d’impôt s’applique au titre de l’acquisition d’immeubles destinés à la location meublée qui n’est pas exercée à titre professionnel et dont le produit est imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Le logement doit être compris dans :

– un établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées mentionné au 6° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles ;

– un établissement social ou médico-social qui accueille des personnes handicapées mentionné au 7° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles ;

– ou un établissement de santé autorisé à dispenser des soins de longue durée (Ordonnance n° 2010-177 du 23 février 2010, art. 3) ;

– une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément « qualité » visé, depuis l’imposition des revenus de l’année 2010, à l’article L. 7232-1 du code du travail ;

– un ensemble des logements géré par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale et affecté à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées, prévu par les dispositions de l’ article L. 444-1 du code de l’action sociale et des familles à l’article L. 444-9 du code de l’action sociale et des familles ;

– une résidence avec services pour étudiants.

Chapitre 2 : Conditions d’application
A. Engagement de location
I. Engagement du propriétaire du logement
La réduction d’impôt est subordonnée à l’engagement du contribuable de louer le logement meublé pendant une durée minimale de neuf ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence où il se trouve (même condition pour chaque indivisaire).

II. Reprise de l’engagement de location en cas de décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune
Lorsque le transfert de la propriété du bien ou le démembrement de ce droit résulte du décès de l’un des membres d’un couple soumis à imposition commune, le conjoint survivant, attributaire du bien en pleine propriété ou titulaire de son usufruit, peut demander la reprise du dispositif à son profit.

L’engagement de location du conjoint survivant est cependant limité à la fraction du délai de neuf ans restant à courir à la date de la transmission à titre gratuit. La réduction d’impôt obtenue par le couple soumis à imposition commune n’est pas remise en cause, que le conjoint survivant opte ou non pour la reprise de l’engagement.

III. Reprise de l’engagement en cas de modification du foyer fiscal
Le mariage, le divorce, la rupture ou la conclusion d’un pacte civil de solidarité ou encore la séparation, modifient le foyer fiscal le nouveau contribuable (notamment l’ex-époux attributaire du bien ayant ouvert droit à la réduction d’impôt, en cas de divorce, ou la personne, précédemment à charge, propriétaire du logement) peut, toutes conditions étant par ailleurs remplies, demander la reprise à son profit du dispositif, dans les mêmes conditions que celles prévues pour le conjoint survivant

B. Conditions de mise en location
Le logement doit être donné en location dans un délai d’un mois (de date à date) à compter de son achèvement ou de son acquisition si elle est postérieure, pour une durée minimale de neuf ans, à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence dans lequel il se situe. La location doit être effective et continue pendant toute la période d’engagement de location.

Précisions : Lorsque la vacance résultant de la défaillance de l’exploitant intervient moins de douze mois avant le terme de la période d’engagement de location, il est également admis de ne pas remettre en cause le bénéfice de l’avantage fiscal si les conditions suivantes sont réunies :

– le logement est en état d’être loué ;

– le propriétaire ne s’en réserve pas la jouissance à quelque usage que ce soit et même pour une très courte durée, pour lui-même ou un membre de son foyer fiscal ;

– le logement n’est pas mis à la disposition d’un occupant à titre précaire ou à titre gratuit, même pour une très courte période, pendant la période couverte par l’engagement de location ;

– le logement n’est pas cédé avant l’expiration de l’engagement de location.

Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. Cette mention doit figurer dans une taille de caractères au moins aussi importante que celle utilisée pour indiquer toute information relative aux caractéristiques de l’investissement et s’inscrire dans le corps principal du texte publicitaire (loi n° 2010-737 du 1er juillet 2010 portant réforme du crédit à la consommation, art. 28).

Précisions : En cas de vacance du fait du changement ou de la défaillance de l’exploitant, le logement doit, en principe, être loué au nouvel exploitant dans un délai d’un mois et jusqu’à la fin de cette période. À défaut de location à un nouvel exploitant après l’expiration du délai d’un mois imparti, la réduction d’impôt fait l’objet d’une reprise au titre de l’année de rupture d’engagement de location. Ce délai de vacance est porté à douze mois maximum dans les cas de liquidation judiciaire de l’exploitant, de résiliation ou cession du bail commercial par l’exploitant, de mise en œuvre de la clause de résiliation unilatérale.

Chapitre 3 : Modalités d’application
A. Fait générateur, base et taux
Le fait générateur de la réduction d’impôt qui correspond à la première année au titre de laquelle elle est accordée dépend de la nature de l’investissement.

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient des logements retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €.

Lorsque la réduction d’impôt est acquise au titre de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement, la base est constituée par le prix de revient du logement qui s’entend du prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d’enregistrement ou taxe de publicité foncière.

Lorsqu’elle est acquise au titre d’un logement achevé depuis au moins quinze ans et qui fait l’objet de travaux de réhabilitation, elle est calculée sur le prix d’acquisition majoré du montant de ces travaux.

Son taux est égal à :

– 11 % pour les logements acquis depuis 2012 ;

Précision : Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient du logement, majoré le cas échéant des dépenses de travaux de réhabilitation, correspondant à ses droits dans l’indivision.

B. Modalités d’imputation
La réduction d’impôt est répartie sur neuf années à raison d’un neuvième de son montant chaque année. Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes, jusqu’à la sixième année inclusivement.

Conformément aux dispositions au 5 du I de l’article 197 du CGI qui prévoit les modalités d’imputation pour les réductions d’impôt mentionnées de l’article 199 quater B du CGI à l’article 200 du CGI, la réduction d’impôt en faveur de l’investissement locatif prévue à l’article 199 sexvicies du CGI s’impute sur le montant de l’impôt progressif sur le revenu déterminé compte tenu, s’il y a lieu, du plafonnement des effets du quotient familial, après application de la décote, lorsque le contribuable en bénéficie, et avant imputation, le cas échéant, des crédits d’impôt et des prélèvements ou retenues non libératoires. Elle ne s’impute pas sur les impositions à taux proportionnel.

Le contribuable peut bénéficier de la réduction d’impôt à raison de l’acquisition de plusieurs logements, au titre d’une même année d’imposition. En revanche, la base de l’avantage fiscal retenue pour la détermination de la réduction d’impôt ne peut pas excéder au titre d’une même année la somme de 300000 €.

Le dispositif n’est soumis à aucun zonage géographique et à aucun plafond de loyer.

C. Règles de non-cumul et plafonnement des avantages fiscaux
Un contribuable ne peut, pour un même logement, bénéficier à la fois des réductions d’impôt mentionnées à l’article 199 undecies A du CGI et l’article 199 undecies B du CGI et de la présente réduction d’impôt prévue par l’article 199 sexvicies du CGI.

Le dispositif est soumis au plafonnement global des avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI (cf. n° 101-1).

Chapitre 4 : Conséquences sur le régime fiscal du bailleur
A. Amortissement des immeubles ayant ouvert droit à la réduction d’impôt
Les amortissements de l’immeuble ayant ouvert droit à la réduction d’impôt ne sont admis en déduction du résultat imposable qu’à hauteur de ceux pratiqués sur la fraction du prix de revient des immeubles excédant le montant retenu pour le calcul de cette réduction d’impôt.

Exemple : pour un logement dont le prix de revient est de 350 000 €, seule la fraction de ce prix qui excède 300 000 €, soit 50 000 €, pourra faire l’objet d’un amortissement déductible du résultat imposable (CGI, art. 39, 1-2° et CGI, art. 39 G).

B. Régime des plus-values
I. Régime des plus-values immobilières
Conformément aux dispositions du VII de l’article 151 septies du CGI, les plus-values réalisées lors de la cession de locaux d’habitation meublés et faisant l’objet d’une location directe ou indirecte lorsque cette activité n’est pas exercée à titre professionnel, suivent le régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers prévu de l’article 150 U du CGI à l’article 150 VH du CGI.

Depuis le 1er janvier 2012, les dispositions de l’article 150 U du CGI à l’article 150 VH du CGI sont applicables aux plus-values réalisées lors de la cession de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés et faisant l’objet d’une location directe ou indirecte lorsque cette activité n’est pas exercée à titre professionnel (CGI, art. 151 septies).

Pour plus de précisions sur le régime d’imposition des plus-values immobilières, il convient de se reporter notamment au BOI-RFPI-PVI et au Livre RFPI, aux nos 1740 et suiv.).

II. Régime des plus-values professionnelles
Les plus-values afférentes aux autres éléments de l’actif immobilisé sont soumises aux règles prévues aux articles 39 duodecies et suivants du CGI. Par ailleurs, dès lors que l’activité de location n’est pas exercée à titre professionnel, les plus-values ainsi déterminées ne peuvent ouvrir droit à l’exonération prévue au II de l’article 151 septies du CGI.

III. Changement de la qualité du contribuable qualifié de loueur en meublé professionnel
Si le contribuable est qualifié de loueur en meublé professionnel, la plus-value afférente à la cession du bien ayant ouvert droit à la réduction d’impôt est soumise au régime des plus-values professionnelles. À cet égard si le contribuable ne sait pas au moment de la cession s’il sera qualifié de loueur en meublé professionnel, au titre de l’année de cession, il est admis qu’il soumette la plus-value aux règles qui découlent du statut qui était le sien l’année précédente et, si nécessaire, régularise le montant dû lors de l’imposition des revenus de l’année de cession (voir l’article 151 sexies du CGI si le bien a figuré dans le patrimoine privé puis à l’actif dans le patrimoine professionnel du contribuable).

Chapitre 5 : Remise en cause de la réduction d’impôt

En cas de non-respect de l’engagement de location ou non-respect des conditions de mise en location ou de cession du logement, la réduction pratiquée fait l’objet d’une reprise au titre de l’année de la rupture de l’engagement ou de la cession.

Toutefois, la réduction d’impôt n’est pas reprise en cas d’invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, en cas de licenciement ou mis en retraite d’office par l’employeur ou de décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à imposition commune. Il en est de même lorsque le non-respect de l’engagement de location résulte d’une expropriation pour cause d’utilité publique de l’établissement ou de la résidence dans lequel se situe le logement.

Il est précisé que la réduction d’impôt est remise en cause en cas de travaux de réhabilitation ne respectent pas les conditions d’éligibilité, si la résidence ou établissement ne respecte pas initialement ou pendant la période d’engagement de location les conditions d’éligibilité, si la location est consentie à titre professionnel au moment de la location initiale, ou si le logement est utilisé par son propriétaire initial.

En cas de cession du logement pendant la période d’engagement de location, il est néanmoins précisé :

– la mise en indivision d’un logement pendant la période d’engagement de location entraîne la cessation de l’application de la réduction d’impôt pour l’avenir, quand bien même l’indivision résulterait du décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commue. En effet, si le conjoint survivant devient titulaire d’une quote-part indivise, il ne peut demander la reprise à son profit de l’avantage fiscal, cette possibilité n’étant offerte qu’au conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit. Les droits du conjoint survivant s’appréciant à la date du règlement de la succession, aucune remise en cause ne peut donc être effectuée tant que la succession n’est pas définitivement réglée ;

– lorsque le démembrement du droit de propriété résulte du décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune, l’avantage obtenu antérieurement à cet événement n’est pas remis en cause. Le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit peut demander la reprise à son profit de l’avantage fiscal pour la part restant à imputer.

La circonstance que le contribuable ayant bénéficié de la réduction d’impôt transfère son domicile fiscal hors de France au cours de la période de l’engagement de location n’est pas de nature à entraîner la remise en cause de l’avantage fiscal obtenu jusqu’à la date de ce transfert. Cela étant, il est précisé que pendant les périodes d’imposition au cours desquelles le contribuable n’est pas considéré comme fiscalement domicilié en France au sens de l’article 4 B du code général des impôts (CGI), la réduction d’impôt ne peut pas être imputée et ne peut faire l’objet d’aucune imputation ultérieure.

Chapitre 6 : Obligations déclaratives des contribuables

Le contribuable est tenu de joindre à sa déclaration d’ensemble des revenus n° 2042 de l’année au titre de laquelle il demande le bénéfice de la réduction d’impôt (CGI, ann. III, art. 46 AZA nonies) une note annexe d’engagement de location à produire par les propriétaires de logements établie conformément au modèle figurant au BOI-LETTRE-000220 et comportant tous les renseignements utiles pour l’éligibilité au dispositif, ainsi qu’une copie du bail et de l’acte authentique d’acquisition. Doivent également être fournis pour certains types d’investissements ou résidences les documents administratifs attestant de leur classement, déclaration d’ouverture de chantier, permis de construire, états descriptifs etc.).

En cas de changement d’exploitant au cours de la période couverte par l’engagement de location, le contribuable joint à sa déclaration des revenus n° 2042 de l’année au cours de laquelle le changement est intervenu une copie du bail conclu avec le nouvel exploitant.

Le conjoint survivant joint à la déclaration des revenus qu’il souscrit au titre de l’année du décès de son conjoint, pour la période postérieure à cet événement, une note d’engagement à fournir par le conjoint survivant ou assimilé, établie conformément au modèle fixé au BOI-LETTRE-000189 qui comporte l’engagement de louer le logement meublé à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence pour la fraction de la période de neuf ans couverte par l’engagement de location initial et restant à courir à la date du décès.

Par ailleurs, en cas de changement d’exploitant, le conjoint survivant joint à sa déclaration de revenus de l’année au cours de laquelle le changement est intervenu une copie du bail conclu avec le nouvel exploitant mentionnant la date d’effet de la location.

Ces documents doivent également être produits, mutatis mutandis, par le contribuable qui demande la reprise à son profit du dispositif lorsque le mariage, le divorce ou la séparation des époux intervient au cours de la période d’engagement de location de neuf ans. Il est alors admis que le bénéfice de la réduction d’impôt ne soit pas remis en cause.

Risques liés à un investissement locatif en résidence service :

Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.

Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus tirés de la location qui seront des BIC et non des revenus fonciers, et le cas échéant l’IFI …), et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion ….

En outre cet investissement qui permet de récupérer la TVA nécessite d’établir des déclarations fiscales particulières, il est donc conseillé de s’adjoindre un expert-comptable à cet effet.

Pour conserver le bénéfice de la récupération de TVA, le bien doit être loué à un exploitant pendant au moins 20 ans. Enfin le non renouvellement du bail commercial peut entraîner le versement d’une indemnité d’éviction au profit de l’exploitant de la résidence.

Le non respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. L’attention de l’acquéreur est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif (ex. : non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, défaillance de l’exploitant, loyers impayés, évolution défavorable du marché locatif) susceptibles d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.

Pour connaitre les cas de remise en cause de la réduction d’impôt Censi Bouvard, voir Titre 22 : Réduction d’impôt accordée aux acquéreurs de logements destinés à la location meublée exercée à titre non professionnel, dispositif dit « LMNP » OU « CENSI-BOUVARD »

6) Risques investissement MARAUX

En construction

7) Risques investissement Monument historique

En construction

8) Risques investissement en Nue Propriété

En construction

9) AVERTISSEMENT IMPORTANT :

Les éléments ci-dessus sont donnés à titre d’information. Ils ne sont pas forcément exhaustifs et ne sauraient se substituer aux textes officiels.

RICHOU Investissement s’engage à mettre en œuvre les moyens propres à permettre à l’acquéreur de réaliser son objectif mais ne peut toutefois garantir la part de risque que comporte tout placement ou investissement immobilier, tenant notamment aux contraintes et délais de réalisation de l’ouvrage, à la modification de l’environnement juridique et/ou fiscal de l’opération ainsi qu’à l’évolution du marché immobilier.

A ce titre, une perte en capital ne peut être exclue. Les simulations et projections de rentabilité de l’investissement présentées aux clients n’ont donc pas de caractère contractuel mais constituent de simples éléments d’informations en fonction des éléments disponibles au jour de l’étude.

L’attention de l’acquéreur est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif (ex. : non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, absence de locataire, loyers impayés, évolution défavorable du marché locatif) susceptibles d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.

Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Assurez-vous toujours que vos capacités actuelles et futures de financement vous permettent de faire face au remboursement de vos emprunts en cas de défaillance ou de carence de votre locataire.

Dans le cadre du dispositif fiscal présenté, nous rappelons que le non-respect des engagements de location liés à l’investissement entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

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