Investissement Déficit Foncier, comprendre le fonctionnement.
Définition et principes de l’investissement en déficit foncier :
Investissement Déficit Foncier,
La Loi Balladur de 1993 n’est pas un dispositif de défiscalisation. L’optimisation fiscale grâce au Déficit Foncier s’applique comme un mécanisme fiscal de droit commun. Il s’applique par défaut lorsque qu’un propriétaire bailleur d’immobilier locatif nu, réalise des travaux.
L’objectif des pouvoirs publics est de favoriser l’habitat sain, en permettant aux propriétaires bailleurs en nu d’entretenir les logements en faisant des travaux régulièrement.
En effet ce mécanisme permet de déduire fiscalement des charges, des loyers perçus. Ainsi le revenu net foncier imposable du propriétaire bailleur va baisser voire être annulé.
Le Déficit foncier consiste à avoir plus de charges que de recettes locatives sur la même année fiscale.
Charges déductibles des revenus fonciers :
Les Frais d’administration et de gestion :
- rémunération, salaires , charges sociales des concierges, gardes, …
- frais de gestion, honoraires, commissions, … des syndics et des éventuels cabinets de gestion de vos biens immobiliers (agences pour la recherche locataires, rédaction baux, état des lieux, …)
- éventuels frais de procédure
- autres frais de gestion et d’administration …
- 20€ complémentaires sont déductibles par immeuble
Les intérêts d’emprunts :
- Les intérêts d’emprunts contractés pour l’acquisition, la construction, la réparation, ou l’amélioration de l’immeuble loué, sont déductibles du revenu foncier imposable.
Les dépenses de réparation et d’entretien :
Les travaux de réparation et d’entretien effectués, ne doivent pas modifier la consistance, l’agencement et l’équipement de l’immeuble . Exemples de travaux de réparation et d’entretien :
- remise en état du gros œuvre, réparation de planchers, enduit des murs, revêtement de sol, de façon plus générale tous travaux de réparation ou d’entretien, de l’installation électrique, de la VMC, de la plomberie sanitaires, …
- le coût des diagnostics (DPE, état des risques naturels et technologiques, diagnostic plomb, diagnostic installation électrique, diagnostic amiante, y compris dans les parties communes de l’immeuble, diagnostic gaz.
- le remplacement de l’électroménager si vous louez nu mais avec une cuisine équipée.
- Le remplacement d’ascenseur pour la mise en conformité aux normes de sécurité
- réfection de l’installation électrique
- réfection de l’évacuation des eaux usées
Les dépenses d’amélioration :
Les travaux d’amélioration sont ceux qui apportent à un logement , un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté au confort d’aujourd’hui, sans modifier la structure de l’immeuble. Exemples de travaux d’amélioration : installation d’un chauffage central, installation de l’électricité, d’un ascenseur, d’une salle d’eau, …
Attention : les travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ne sont pas déductibles.
Ne peuvent donc pas être des travaux déductibles les travaux modifiant de façon importante le gros œuvre, les travaux de restructuration interne au bâtiment qui de par leur importance équivalent à une reconstruction, les travaux d’agrandissement, qui augmentent le volume ou la surface habitable, ainsi que les travaux de démolition qui ne peuvent pas non plus être déductibles.
Les primes d’assurances :
Toutes les primes d’assurances de l’immeuble loué nu comme celles pour le risque d’incendie, les dégâts des eaux, le bris de glace, les tempêtes, la frêle, la neige, le vol, vandalisme. Mais sont déductibles aussi les primes d’assurances qui couvrent le remboursement du crédit immobilier, ainsi que les éventuelles primes d’assurances qui couvrent les loyers impayés GLI.
Taxes et Impôts :
Les taxes et impôts à la charge du propriétaire, la taxe foncière, les taxes annexes à l’exclusion de celles payées par le locataire (taxe d’habitation, taxe enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage).
Provisions pour charges :
Les provisions pour charges de copropriété, dans le cas de copropriétés seulement. En copropriété, le syndic fonctionne avec un budget prévisionnel voté en assemblée générale chaque année. Les copropriétaires versent chaque trimestre la quote-part de ce budget prévisionnel. Les provisions sont régularisées l’année suivante en fonction des charges réelles. Au moment de la déclaration des revenus, le propriétaire bailleur déduit donc les provisions pour charges de copropriété de l’année N-1 qui feront l’objet d’une régularisation l’année suivante. Il doit aussi réintégrer les charges non déductibles de l’année N-2, dont l’arrêté est intervenu en N-1
Choix du régime fiscal micro-foncier ou régime d’imposition réel? :
Dans les 2 cas vous allez pouvoir bénéficier d’avantages fiscaux, différents suivant votre profil d’investisseur.
Mais, dans le cas de déficit foncier, et donc pour pouvoir déduire les charges au réel, vous devez choisir le régime d’imposition au réel et non le micro-foncier.
Principes du micro-foncier
En dessous de 15.000€ de recettes de loyers, le régime fiscal du micro-foncier s’applique d’office, sauf si vous optez volontairement pour le régime du réel, dans le cas où vous souhaitez bénéficier du déficit foncier. Le calcul consiste en un abattement forfaitaire automatique appliqué par l’administration fiscale. Dans ce cas c’est l’abattement qui s’applique et il n’est donc pas possible de déduire les charges au réel.
Le régime du micro foncier peut procurer des avantages fiscaux plus importants que le régime du réel, si vous n’avez pas de charges importantes à venir, avec plus de recettes locatives que de charges et même plus particulièrement si vos charges sont inférieures à 30% de vos recettes locatives. Nous vous recommandons de toujours valider votre choix de régime fiscal avec votre service des impôts ou un expert comptable spécialisé.
Principe du régime d’imposition au réel :
Au dessus des 15.000€ de recettes de loyers, d’office vous serez au régime d’imposition réel.
Le régime du réel permet de déduire les charges au réel. Ce régime est a privilégier si vous vous attendez à avoir plus de charges que de recettes locatives
A savoir : vous ne pouvez pas avoir des biens immobiliers au régime du réel et d’autres en micro-foncier.
Le report du déficit foncier : comment ça marche ?
Calcul du déficit foncier
Lorsqu’une année, vos charges sont supérieures à vos recettes locatives, alors vous avez créé un déficit foncier.
Ensuite, vous pouvez utiliser ce déficit foncier jusqu’à 10.700€ pour le déduire de vos revenus globaux (sauf intérêts d’emprunts).
Attention :
- uniquement l’année de la création du déficit.
- les intérêts d’emprunts ne sont déductibles que des revenus fonciers et n’entrent pas dans les 10.700€ déductibles des revenus globaux.
- Pour que le déficit foncier soit valide, vous devez impérativement louer le bien immobilier sur lequel vous avez fait des travaux, jusqu’au 31 décembre de la 3eme année qui suit l’imputation du déficit. Pour exemple, vous créez un déficit foncier en 2023, vous devrez alors louer en nu le bien au moins jusqu’au 31 décembre 2026.
Nous vous recommandons de toujours vérifier vos choix, avec votre service des impôts.
Mécanismes de report du déficit foncier
L’éventuelle partie supérieure aux 10.700€ non déductibles de vos revenus globaux de l’année N, est récupérable et est reportable, à déduire de vos revenus fonciers jusqu’aux 10 prochaines années à venir.
Exemple concret d’un investissement en déficit foncier
Exemple calcul Déficit Foncier N° 1 :
Lors de l’année N, un couple a :
- des revenus locatifs de 5.000€
- doit rembourser 1.600€ d’intérêts d’emprunts,
- a des charges foncières de 6.000€
Le déficit foncier est de 5.000 € – 1.600 € – 6.000 € donc de 2.600€
Mais dans ces 2.600€, les 1.600€ d’intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus fonciers les années futures.
Il y a donc 1.000€ de déficit foncier que ce couple va pouvoir déduire cette année N de ses revenus globaux.
Exemple calcul Déficit Foncier N° 2 :
Un couple a :
- des revenus locatifs de 5.000€
- intérêts d’emprunts 2.400€
- charges foncières 8.600€
Le déficit foncier est donc de : 5.000€ – 2.400€ – 8.600€ soit donc un déficit de 6.000 €
Sur ces 6.000€, 2400€ sont reconductibles en déductions des revenus des années futures.
Les 3.600€ restant sont déductibles des revenus globaux.
Exemple calcul Déficit Foncier N° 3 :
Un couple a :
- des revenus locatifs de 8.000€
- intérêts d’emprunts 2.000€
- charges foncières 60.000€
Le déficit foncier est donc de 8.000€-2.000€-60.000€ soit donc de 54.000€
sur ces 54.000€, 10.700€ sont déductibles des revenus globaux, le reste soit donc 43.300€ seront déductibles des revenus fonciers les années à venir jusqu’à 10ans max.
Doublement des 10.700€ déductibles des revenus globaux, à 21.400€
Dans le cadre de la lute contre les passoires thermiques, l’état a décidé de doubler les 10.700€ déductibles des revenus globaux, à 21.400€, sur les biens locatifs en nu, temporairement jusqu’en fin 2025, donc avant 2026.
Pour en bénéficier, le contribuable doit faire des travaux de rénovation énergétique sur des biens immobiliers dont les diagnostics de performance énergétique DPE sont classés en lettres E ou F ou G. Ces travaux, de réparation et d’amélioration (restent exclues les dépenses assimilées à des dépenses de reconstruction ou d’agrandissement), doivent permettre de passer ces logements après travaux en lettres A ou B ou C ou D.
Aussi ces travaux doivent respecter les critères suivants :
- Devis signés à compter du 5 Nov. 2022
- DPE après travaux avant 31 déc 2025
- Faute de précisions attendues par décret prochainement, on peut prévoir que ces travaux de réparation et d’amélioration, portent sur :
- Travaux d’isolation des toitures, des murs extérieurs, des planchers bas
- Travaux de remplacement des menuiseries extérieures, des portes extérieures
- Travaux de ventilation, de production de chauffage et d’eau chaude sanitaire.
Quels sont les avantages de l’investissement en déficit foncier :
- Ce principe du dispositif du déficit foncier est particulièrement intéressant pour les contribuables ayant une tranche marginale d’imposition (TMI) importante, pouvant supprimer leurs impôts fonciers ainsi que les prélèvement sociaux CSG de 17.2%
- Action bénéfique triple:
- suppression des impôts sur les revenus fonciers de l’année de création du déficit
- Diminution jusqu’à 10.700€ ou 21.400€ des revenus globaux l’année du déficit foncier
- Diminution des revenus fonciers jusqu’à 10 ans après les travaux (suivant montant), par report du déficit.
- Défiscalisation non plafonnée, pas de niche fiscale
- Un fonctionnement intéressant. la déductibilité des charges dépend du planning de paiement. Si votre chantier s’étale sur 3 années fiscales et que pour chacune vous créez un déficit foncier, alors vous pourrez sans doute également réduire en plus de vos revenus fonciers, vos revenus globaux sur 3 ans.
- Des logements qui sont dans le cercle vertueux. Au delà de la défiscalisation en déficit foncier, vous aurez des logements qui seront plus respectueux de l’environnement et/ou confortables pour les occupants locataires
Important : Comme tout investissement, investir dans un bien et effectuer des travaux pour bénéficier du dispositif du Déficit Foncier comporte également des risques.
A qui s’adresse le Déficit Foncier ? :
Comme nous l’avons vu ci dessus, le Déficit foncier convient plus particulièrement aux contribuables qui sont sur une tranche marginale d’imposition (TMI) élevée, avec des revenus fonciers.
Mais également pour les contribuables ayant dépassé la niche fiscale de 10.000€
Le Déficit foncier peut également convenir à des contribuables qui ne payent pas ou peu d’impôts, et qui souhaitent investir dans l’immobilier en ayant une solution pour diminuer les impôts à venir, car le déficit foncier de l’investissement effectué évitera de générer trop d’impôts et de CSG CRDS liés aux revenus fonciers de celui ci.
Questions fréquentes :
Comment gérer les déficits fonciers non encore imputés ?
L’investissement en déficit foncier est une stratégie fiscale avantageuse. Elle consiste à acquérir un bien immobilier locatif ancien, nécessitant des travaux, pour ensuite déduire dans un premier temps, le coût de ces dépenses de vos revenus fonciers, puis dans un 2eme temps de vos revenus globaux dans la limite de 10700€ voire 21400€ suivant conditions décrites ci dessus.
Aussi, comme évoqué ci-dessus, les déficits fonciers non encore imputés l’année de la création du déficit foncier, sont reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Quelles dépenses sont éligibles au déficit foncier ?
Vous trouverez les éléments de réponses au chapitre « Charges déductibles des revenus fonciers » ci dessus. Si vous souhaitez bénéficier de la déduction du déficit foncier au delà des 10.700€, jusqu’à 21.400 €, nous vous invitons à regarder le chapitre « Doublement des 10.700€ déductibles des revenus globaux, à 21.400€ » ci dessus.
Peut-on déduire la taxe foncière des revenus fonciers ? :
Oui, comme évoqué ci dessus, les taxes liées au propriétaire sont déductibles, hormis celles qui seraient payées en toute ou parte par les locataires. Voir chapitre ci dessus « Charges déductibles des revenus fonciers ».
Quelles sont les charges déductibles en micro-foncier ?
Au régime fiscal du micro-foncier, vous ne pouvez pas déclarer des charges au réel. Vous bénéficiez d’ un abattement forfaitaire de 30%, automatique. Cet abattement est sensé correspondre à l’ensemble des charges supportées par le propriétaire. Si ce n’est pas le cas, vous avez peut être intérêt de basculer au régime du réel et de bénéficier du déficit foncier ? Nous vous recommandons de vous rapprocher de votre service des impôts pour vous conseiller.
Programmes immobiliers et déficit foncier :
Nous avons plusieurs partenaires spécialisés dans le montage en Déficit foncier.
Attention : l’achat du foncier à rénover et le marché de travaux doivent obligatoirement être dissociés, 2 entités distinctes juridiquement. Dans le cas contraire il y aurait requalification pas les services des impôts, en vente d’immeuble rénové, n’ouvrant pas droit à déductibilité des charges.
Tous nos programmes ne sont pas sur le site internet. N’hésitez donc pas à nous contacter afin de faire une recherche spécifique suivant vos critères. Cela ne coute rien et n’engage pas.
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